近年は民事信託（家族信託）を利用した顧客提案が増えていますが、賃貸用不動産を信託する際にはいくつかの問題点が残っています。特に借入金が残っている場合には金融機関の承諾や債務者変更、連帯保証人の切り替えなどがネックとなり信託組成を諦めるケースも多々あります。また、新たに融資を受ける場合でも数世代にわたる「受益者連続型信託」を容認する金融機関はほとんどありません。今回は、民事信託では解決できなかった問題点を金融機関の実務面も含めて解説し、民事信託と商事信託を併用することで解決した信託事例を数多く紹介します。

【１】信託会社による不動産信託の基本スキームと財産管理における役割

　（１）金融資産（現預金・株式）と違い不動産は「何かと手間がかかる財産」

　（２）プロによる運用で入居率改善・修繕コスト削減で手取収入がアップ

　（３）連帯保証人不要。商事信託の「信託内借入」で顧客のニーズに対応

【２】資産継承をともなう不動産の信託では借入金への対応がポイント

　（１）債務者をどうするか？相続発生時の債務控除で問題を残さない

　（２）信託していても継承先・帰属先でトラブルが数多く発生する理由

　（３）障がいを持つ未成年者への承継では「任意後見」との連携が重要

【３】コンサルティングの最前線は「民事信託」「商事信託」のハイブリッド

　（１）「商事信託」は「民事信託」の欠点を補完するという考え方

　（２）「商事信託」におけるメリット・デメリットを正しく理解する

　（３）遺言・任意後見・信託契約（民事・商事）の組み合わせが主流へ